Investir en Espagne avec une SCI ou pas ?

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Au sein de notre cabinet, l’une des questions les plus récurrentes de la part de nos clients francophones lors de l’achat d’une maison est de savoir si l’achat doit se faire par l’intermédiaire d’une société ou non, et si cela est intéressant d’un point de vue fiscal.

Avant de répondre à cette question, il convient d’examiner les différences entre la notion de SCI (société civile immobilière) en droit Français et une société immobilière espagnole.

Les SCI françaises sont régies par les dispositions communes à toutes les sociétés prévues aux articles 1832 et suivants du code civil ainsi qu’aux articles 1845 et suivants.  Les avantages de celles-ci sont déjà connus, le principal étant qu’il s’agit de sociétés civiles qui, sous certaines formalités, sont constituées dans le but de permettre aux membres d’une même famille d’être propriétaires d’un ou plusieurs biens et d’organiser le transfert de ceux-ci en cas de décès.

Ces Sociétés Immobilières Civiles permettent également de gérer la fiscalité des loyers de ces biens en bénéficiant de certains avantages fiscaux et en choisissant entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

En Espagne, à l’instar de ces sociétés, il existe des entités patrimoniales qui, contrairement aux SCI françaises, ne sont pas des personnes morales autres que des sociétés anonymes de droit espagnol, mais des sociétés qui, dans certaines circonstances, seront soumises à un régime fiscal spécial, c’est-à-dire qu’il s’agit d’un concept fiscal, mais non juridique.

La condition fondamentale est que la société doit posséder plus de la moitié de ses actifs sous forme de biens, de droits ou de titres. (Article 5 de la loi 27/2014 sur l’impôt sur les sociétés) et que ces derniers ne soient pas affectés à une activité économique, comme par exemple, la promotion immobilière ou la location.

Les avantages de l’acquisition de bien par l’intermédiaire d’une société de gestion de patrimoine sont les possibilités de bénéficier d’exonérations de TVA sur l’achat de résidences secondaires dans certaines circonstances.

En Espagne, ces entreprises ont le désavantage de ne pas pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux comme le régime des petites entreprises ou de ne pas pouvoir appliquer l’exemption de double imposition prévue par la convention fiscale entre l’Espagne et la France sur les bénéfices qu’elles réalisent.

En Espagne, la constitution d’une société immobilière compense généralement l’existence d’actifs élevés, surtout lorsque la propriété est louée, puisque le taux d’imposition est de 25% pour l’impôt sur les sociétés, ce qui est plus favorable lorsqu’il s’agit de revenu élevé.

Mais pour aller plus loin dans le problème, la question est de savoir si une société civile immobilière (SCI) française peut acheter directement un bien immobilier en Espagne, si oui, quels sont les impôts à payer.

Tout d’abord, il convient de préciser que les SCI ont leurs propres personnalités juridiques en droit Français et peuvent donc acquérir des biens en leur nom propre, notamment en Espagne. Pour ce faire, vous devez suivre certains aspects juridiques et administratifs de l’identification de la SCI en Espagne, dans la mesure du possible.

Par conséquent, la question suivante est de savoir si la SCI peut être imposée en Espagne, si oui, comment ? À cette fin, il est essentiel et clarifiant d’évoquer la résolution contraignante de la direction générale des impôts V2037-18 du 9 juillet 2018, qui apporte des éclaircissements et conclut selon que les biens immobiliers en Espagne des SCI représentent plus ou moins la moitié de leurs actifs, ils seront ou non imposés en Espagne, elle précise aussi que les stipulations de la Convention entre l’Espagne et la France leur seront applicables afin d’éviter la double imposition.

En résumé, investir en Espagne à travers une SCI française ou non dépendra de votre objectif, si votre seul critère est la taxation alors il ne sera pas intéressant sauf si vous avez un patrimoine de plus de 500 000€, cependant si votre objectif est d’organiser votre succession en cas de décès, l’achat d’un bien immobilier en Espagne par une SCI française (exemple avec donation de biens nus de participations sociales, etc.), facilitera grandement la succession, puisqu’en Espagne, le propriétaire continuera à être la SCI et évitera toutes les formalités fiscales et légales en Espagne pour les héritiers.

Dans tous les cas, il convient d’analyser chaque cas spécifique avec un spécialiste dans le domaine. N’hésitez pas à contacter notre équipe spécialisée dans les deux législations. Vous pouvez prendre rendez-vous en envoyant un simple mail à admin@evalueasesores.com

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